FIIs de Tijolo ou Papel? O guia para escolher os melhores FIIs para 2026

Com a Selic em queda, 2026 deve consolidar os fundos imobiliários como um dos investimentos mais atrativos para quem busca renda passiva.

Os fundos imobiliários voltaram ao centro das atenções. Após anos de juros altos, a queda gradual da Selic reacende o interesse por ativos de renda mensal, especialmente os FIIs, que oferecem estabilidade, liquidez e isenção de imposto sobre os rendimentos. Analistas acreditam que 2026 pode marcar uma nova fase de valorização para esse mercado.

Nesse cenário, entender as diferenças entre os FIIs de Tijolo — que investem em imóveis físicos — e os FIIs de Papel — que aplicam em títulos de crédito imobiliário — é essencial para montar uma carteira equilibrada e rentável. Neste artigo, você vai descobrir como cada tipo reage à queda dos juros e como construir uma carteira de FIIs sólida e estratégica para o próximo ciclo econômico.

Por que os Fundos Imobiliários devem se destacar em 2026

Os fundos imobiliários se beneficiam diretamente da redução da Selic. Quando os juros caem, os rendimentos da renda fixa diminuem, e o investidor volta a buscar alternativas que ofereçam retorno acima da média, com distribuição mensal. Além disso, o crédito mais barato estimula o mercado imobiliário e aumenta o valor dos ativos físicos.

Os FIIs de Tijolo, por exemplo, ganham de duas formas: na renda e no patrimônio. Na renda, a economia mais aquecida reduz a vacância — menos imóveis ficam vazios — e permite reajustes nos aluguéis. No patrimônio, o preço dos imóveis tende a se valorizar, o que eleva o valor das cotas. Assim, o investidor ganha duas vezes: com rendimentos mais altos e valorização de longo prazo.

Já os FIIs de Papel se comportam de forma diferente. Aqueles atrelados ao CDI tendem a pagar rendimentos menores conforme a Selic cai, já que o CDI segue a taxa básica de juros. Porém, os fundos indexados ao IPCA permanecem atrativos, pois mantêm o ganho real (IPCA + taxa fixa), funcionando como proteção contra a inflação.

Entendendo os FIIs de Tijolo

Os FIIs de Tijolo investem diretamente em imóveis físicos — como shoppings, lajes corporativas, hospitais, galpões logísticos e agências bancárias. O investidor se torna cotista desses empreendimentos e recebe parte do aluguel pago pelos inquilinos na forma de rendimentos mensais.

Em 2026, com o crédito imobiliário mais acessível e o consumo em recuperação, o setor de shoppings (ex: XPML11) e galpões logísticos (ex: HGLG11) tende a ser destaque. A retomada das vendas e a expansão do e-commerce impulsionam a ocupação e os reajustes de contratos. Já as lajes corporativas (ex: PVBI11) devem avançar em ritmo mais moderado, mas sustentado pela reocupação de espaços premium.

O desempenho desses fundos depende de dois fatores: taxa de vacância e qualidade da gestão. Fundos com inquilinos sólidos e contratos longos tendem a manter pagamentos regulares e proteger o investidor de oscilações mais bruscas. Em resumo, quanto maior a previsibilidade de fluxo de aluguel, mais estável será o rendimento.

Entendendo os FIIs de Papel

Os FIIs de Papel aplicam seus recursos em títulos de crédito imobiliário, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Esses títulos funcionam como um empréstimo ao setor imobiliário, e os rendimentos vêm dos juros pagos pelos devedores.

Eles se dividem principalmente em dois tipos: indexados ao CDI e indexados ao IPCA.

• Os FIIs atrelados ao CDI tendem a ver seus rendimentos caírem conforme a Selic recua, já que o CDI acompanha essa taxa. Mesmo assim, continuam úteis pela previsibilidade e liquidez.
• Já os FIIs indexados ao IPCA, como o KNIP11 e o VGIP11, mantêm seu apelo em períodos de juros mais baixos, pois garantem uma remuneração real (ex: IPCA + 6%), protegendo o poder de compra do investidor.

Em 2026, espera-se que esses FIIs sigam oferecendo bons retornos ajustados à inflação, especialmente em cenários de estabilidade econômica. A gestão ativa e a diversificação de lastros (residencial, comercial e logístico) continuarão sendo diferenciais importantes.

Como montar uma carteira de FIIs para 2026

Uma dúvida recorrente é: “Devo investir em FIIs de Tijolo ou de Papel?” A resposta é: nos dois — mas com propósitos diferentes. Pense assim: FIIs de Papel são a vaca leiteira — focados em gerar dividendos mensais altos e previsíveis. Já os FIIs de Tijolo são ativos de crescimento, que oferecem valorização de longo prazo além dos aluguéis.

Para quem busca renda passiva, FIIs de Tijolo em setores como shoppings (XPML11) e logística (HGLG11) podem ser boas escolhas. Já para quem deseja proteção contra inflação e regularidade, FIIs de Papel atrelados ao IPCA, como KNIP11 e HGCR11, cumprem bem esse papel.

Uma alocação equilibrada pode ser de 60% em FIIs de Tijolo e 40% em FIIs de Papel, ajustando conforme o perfil e o momento do mercado. Essa estratégia permite aproveitar o melhor dos dois mundos: renda mensal e potencial de valorização.

O que observar antes de investir em Fundos Imobiliários

Antes de escolher um fundo, é fundamental analisar alguns indicadores técnicos. Entre os principais estão o dividend yield (rendimento mensal), o P/VP (relação entre preço e valor patrimonial) e a vacância (imóveis desocupados). Um P/VP abaixo de 1,0 pode indicar que o fundo está “barato”, enquanto uma vacância abaixo de 10% demonstra boa ocupação e estabilidade de receita.

Além disso, avalie a gestão e o histórico do fundo. Gestores experientes, com boa comunicação e transparência, tendem a entregar resultados mais consistentes. Em 2026, com a ampliação da base de investidores, a qualidade da administração será um diferencial ainda mais visível.

Por fim, diversifique entre setores e tipos de ativos. Evite concentrar todo o capital em um único segmento — misture galpões, shoppings e crédito imobiliário. Essa combinação ajuda a suavizar oscilações e manter uma renda passiva estável ao longo do tempo.

2026 deve marcar o retorno do investidor aos FIIs

Com a Selic em trajetória de queda e o mercado imobiliário aquecido, 2026 promete ser um dos melhores anos recentes para os fundos imobiliários. Os FIIs de Tijolo devem se beneficiar da valorização dos imóveis e da queda da vacância, enquanto os FIIs de Papel continuarão sendo importantes para gerar renda mensal e proteger contra a inflação.

O investidor que souber equilibrar os dois tipos tende a alcançar renda previsível, diversificação e crescimento de patrimônio. Portanto, o momento de estudar e montar sua carteira é agora — antes que o novo ciclo de valorização dos FIIs se consolide.

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